Der Verkauf von Grundbesitz aus Nachlassvermögen:
Droht die Besteuerung aus privaten Veräußerungsgeschäft zu Lasten der Erben gem. § 23 EstG vor Ablauf der Zehnjahresfrist?
Liegt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren vor, so ist der Gewinn erst nach 10 Jahren steuerfrei. Es kommt auf die jeweilige Lage des Falles an. Und es ist tatsächlich je nach Fall zu differenzieren:
1. ) Kein Erwerb durch Erbschaft?
Ein Erbe erwirbt Grundbesitz durch die Erbschaft. Eine Erbschaft ist keine Anschaffung im Sinn von § 23 EstG.
2.) Doch Erwerb durch Erbschaft!
Hatte der Verstorbene selbst den Grundbesitz, welchen er gekauft hatte, erst vor wenigen Jahren gekauft, so dass zu seinen Lebzeiten ggf. noch nicht die Zehnjahresfrist des § 23 EstG abgelaufen ist, raten wir zur Vorsicht!
a) Veräußerung durch Erben, wenn 10 Jahresfrist, die für den Verstorbenen galt zum Todeszeitpunkt nicht abgelaufen war!
Gleichwohl liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn der Erbe ein noch durch den Erblasser angeschafftes Wohnungseigentum innerhalb der maßgeblichen Behaltefrist veräußert (BFH vom 18.09.1964, BStBl III 1964, 647).
b) Erst Recht, falls Veräußerung Verstorbenen wenn vor dem Zeitpunkt bereits notariell protokolliert
Hatte der Verstorbene selbst schon (kurz) vor seinem Tod und vor Ablauf der Zehnjahresfrist einen notariellen Kaufvertrag mit potentiellen Käufern abgeschlossen, kann dies unter Umständen nicht mehr durch die nachfolgenden Erben korrigiert werden.
c.) Vom Verstorbenen oder Betreuer des Verstorbenen bereits protokolliert aber mangels Genehmigung schwebend unwirksam?
Wenn gegebenenfalls noch eine Genehmigung nicht erteilt wurde und das Vertragsverhältnis deshalb noch als schwebend unwirksam gilt, kann ggf. der Bedinungseitritt der Genehmigung verhindert werden. Hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Grundsätzlich kann die Protokollierung für das Unterschreiten der Frist genügen. Anders ggf., aber wenn der Vertrag insgesamt mangels Genehmigung wegfällt?
d) Was ist wenn Erbteil mit Immobilienvermögen gekauft und dieses veräußert wird?
Eine unter anderem aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs belegt, dass gegebenenfalls auch in Fallkonstellationen der obigen oder auch nachfolgend geschilderten Art dringender Beratungs-bedarf für Erben und Erbengemeinschaften gegeben sein kann.
So hatte der Bundesfinanzhof im Rahmen des Verfahrens, ob der Steuerbescheid eines Finanzamtes zu Recht gegen einen Miterben ergangen war, welcher Erbteile anderer Miterben abgekauft und sodann den Grundbesitz veräußert hatte, schlussendlich den Bescheid als rechtswidrig aufgehoben, zumal der Erwerb eines Erbteils nicht dem Erwerb von Grundbesitz gleich zu setzen ist. Im Übrigen ist es auch nicht mit der Konstellation zu vergleichen, wenn Anteile einer Personengesellschaft erworben werden, die über Grundbesitz verfügt. Dies schlicht, weil die Miterbengemeinschaft keine Personengesellschaft ist (BFH-Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22).
2.) Angebot:
Gerne stehe ich für Rückfragen und rechtliche Interessenvertretung im Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht zur Verfügung. Im Regelfall kann im Rahmen einer Erstberatung (Kosten 226,20 €) bereits geklärt werden, ob Handlungsbedarf im Rahmen der Verwaltung von Nachlassvermögen besteht.
Liegt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren vor, so ist der Gewinn erst nach 10 Jahren steuerfrei. Es kommt auf die jeweilige Lage des Falles an. Und es ist tatsächlich je nach Fall zu differenzieren:
1. ) Kein Erwerb durch Erbschaft?
Ein Erbe erwirbt Grundbesitz durch die Erbschaft. Eine Erbschaft ist keine Anschaffung im Sinn von § 23 EstG.
2.) Doch Erwerb durch Erbschaft!
Hatte der Verstorbene selbst den Grundbesitz, welchen er gekauft hatte, erst vor wenigen Jahren gekauft, so dass zu seinen Lebzeiten ggf. noch nicht die Zehnjahresfrist des § 23 EstG abgelaufen ist, raten wir zur Vorsicht!
a) Veräußerung durch Erben, wenn 10 Jahresfrist, die für den Verstorbenen galt zum Todeszeitpunkt nicht abgelaufen war!
Gleichwohl liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn der Erbe ein noch durch den Erblasser angeschafftes Wohnungseigentum innerhalb der maßgeblichen Behaltefrist veräußert (BFH vom 18.09.1964, BStBl III 1964, 647).
b) Erst Recht, falls Veräußerung Verstorbenen wenn vor dem Zeitpunkt bereits notariell protokolliert
Hatte der Verstorbene selbst schon (kurz) vor seinem Tod und vor Ablauf der Zehnjahresfrist einen notariellen Kaufvertrag mit potentiellen Käufern abgeschlossen, kann dies unter Umständen nicht mehr durch die nachfolgenden Erben korrigiert werden.
c.) Vom Verstorbenen oder Betreuer des Verstorbenen bereits protokolliert aber mangels Genehmigung schwebend unwirksam?
Wenn gegebenenfalls noch eine Genehmigung nicht erteilt wurde und das Vertragsverhältnis deshalb noch als schwebend unwirksam gilt, kann ggf. der Bedinungseitritt der Genehmigung verhindert werden. Hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Grundsätzlich kann die Protokollierung für das Unterschreiten der Frist genügen. Anders ggf., aber wenn der Vertrag insgesamt mangels Genehmigung wegfällt?
d) Was ist wenn Erbteil mit Immobilienvermögen gekauft und dieses veräußert wird?
Eine unter anderem aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs belegt, dass gegebenenfalls auch in Fallkonstellationen der obigen oder auch nachfolgend geschilderten Art dringender Beratungs-bedarf für Erben und Erbengemeinschaften gegeben sein kann.
So hatte der Bundesfinanzhof im Rahmen des Verfahrens, ob der Steuerbescheid eines Finanzamtes zu Recht gegen einen Miterben ergangen war, welcher Erbteile anderer Miterben abgekauft und sodann den Grundbesitz veräußert hatte, schlussendlich den Bescheid als rechtswidrig aufgehoben, zumal der Erwerb eines Erbteils nicht dem Erwerb von Grundbesitz gleich zu setzen ist. Im Übrigen ist es auch nicht mit der Konstellation zu vergleichen, wenn Anteile einer Personengesellschaft erworben werden, die über Grundbesitz verfügt. Dies schlicht, weil die Miterbengemeinschaft keine Personengesellschaft ist (BFH-Urteil vom 26.09.2023, IX R 13/22).
2.) Angebot:
Gerne stehe ich für Rückfragen und rechtliche Interessenvertretung im Erbrecht und Erbschaftsteuerrecht zur Verfügung. Im Regelfall kann im Rahmen einer Erstberatung (Kosten 226,20 €) bereits geklärt werden, ob Handlungsbedarf im Rahmen der Verwaltung von Nachlassvermögen besteht.
