Steigende Energie und Lebenshaltungskosten auf der einen Seite, Inflation auf der anderen!

Menschen sind nicht selten frustriert, da das für die Rente erwünschte Ziel dem Lebensabend in angemessenen Wohlstand zu genießen nicht erreicht wird. Der verdiente Wohlstand ist trotz (gelungenem) Vermögensaufbau nicht zu erreichen. Das Kapital ist in Immoblienvermögen gebunden. Die selbst genutzte Immobilie, das Familienheim. Endlich schuldenfrei. Werthaltiger Grundbesitz dank gestiegener Immobilienpreise. Dass man hiervon nicht „abbeißen“ kann merken viele erst jetzt. Und weil die Immobilienpreise gestiegen, das Bewertungsgesetz novelliert, aber die Freibetretäge für Erbschaftssteuer konstant geblieben sind, droht im Todesfall den Erben der Anfall von Erbschaftsteuer.

Die Lösung: verkaufen Sie die Hälfte Ihres Eigentums an der Immobilie und leben Sie glücklich und frei!

Eine (zwischenzeitlich) große Anzahl von Anbietern wirbt mit einer im Rechtsverkehr innovativen Geschäftsidee:

dem Teilkauf

In die Jahre gekommene Grundstückseigentümer, häufig Rentner, sollen ein Miteigentumsanteil verkaufen. Dies, um sich einen angemessenen Lebensstandard im Alter leisten zu können in dem sie den für den Miteigentumsanteil bezahlten Kaufpreis für sich ausgeben. Rechtlich gesehen passiert folgendes: Aus Alleineigentümer werden nach Verkauf Miteigentümer: Miteigentümer, die einen angemessenen Kaufpreis für die Veräußerung des Teileigentums an Ihre Immobilie erhalten haben.

Die Verkäufer dürfen die Immobilie entgegen der Bezahlung einer Nutzungsentschädigung (ähnlich einer Miete, ggf. mit Wertsicherungsklausel) lebenslang weiter zu Wohnzwecken nutzen. Der Käufer hat erst nach dem Tod die Aufgabe oder das Recht die Immobilie zu veräußern. Der Käufer erhält für die Durchführung dieses Geschäftsmodells meist auch eine Provision zudem, was die Motivation für die Anbieter des „Teilkauf-Models“ ist: eine Gewinnbeteiligung am Veräußerungserlös dies häufig als Vorweg- Abzug . Das Teilkauf- Model ist damit eine Alternative die durchaus vertretbar sein kann. Dies, jedenfalls, falls der Verbraucher tatsächlich alle Mechanismen derartiger Verträge für sich und seine Rechtsnachfolger durchschaut hat. Tatsächlich kann im Einzelfall bei näherer Betrachtung extreme Vorsicht geboten sein.

So entspricht es der Praxiserfahrung unsere Kanzlei, dass zum Beispiel die vom Rentner an den Käufer für die Wohnnutzung nach dem Vertragsmodell zu bezahlende Nutzungsentschädigung eine automatische Wertsicherungsklausel in der Form vorgesehen hatte, dass gegebenenfalls

• auf den Verbraucherindex (statt z.B.: Eurbor) abgestellt wird.

Dies kann dann dazu führen, dass (wie innerhalb der letzten Jahre feststellbar) der Verbraucherindex ständig steigt, eine immer höhere Nutzungsentschädigung zu bezahlen ist, was freilich auf die Liquidität durchschlägt und der erhoffte Wohlstand nun gegebenenfalls doch nicht so einfach finanziert werden kann. Zahlt man nach einigen Jahren als Rentner plötzlich doppelt so viel, fehlt das Geld typischerweise anderswo. Der Rentner muss also die entsprechenden Wertsicherungsklauseln kritisch prüfen bevor er Teileigentum seines Grundbesitzes verkauft. Dies, um nicht falsche Rückschlüsse hinsichtlich seiner künftigen Liquidität nach Veräußerung zu ziehen. Man sollte sich also einen Überblick über die Gesamtkosten verschafft haben, damit man später keine „bösen Überraschungen“ erhält. Ein solches Modell kann sogar, falls der Verkäufer nicht vorsichtig ist und kritisch rechnet, gegebenenfalls zu einer Unterdeckung führen. Ferner wurde unserer Kanzlei von verärgerten Erben von Rentnern berichtet, die einen entsprechenden Teilverkauf mit einem Anbieter vereinbart hatten. Die Erben monierten, unseres Erachtens zu Recht, dass Sie nach dem Tod bis zum Zeitpunkt der Veräußerung verpflichtet bleiben, die vereinbarte Nutzungsentschädigung weiter zu bezahlen. Dies eben bis zu einem Zeitpunkt zu welchen dann der Verkauf schließlich durch den Käufer mi tienem Kaufinteressenten abgeschlossen wurde.

Wie im Rahmen aktueller Fortbildung im Bank- und Kapitalmarktrecht berichtet, soll nach den Geschäftsmodellen von Initiatoren des Teilkaufmodells der Gewinnanteil des Käufers nach dem Tod des Rentners bei bis zu 17 % liegen.  Ferner sollen entsprechende Anbieter nicht selten eine zusätzliche Pauschale von 5 % für die Durchführung des Teilkaufvertrages verlangen. Ob also wirtschaftlich das Geschäft tatsächlich für den Rentner im Einzelfall sinnvoll ist, will gut durchdacht sein. Betroffenen stehen wir gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Wir empfehlen im Vorfeld des Abschlusses entsprechender Verträge kritisch zu prüfen ob nicht andere Alternativen als die Veräußerung von Grundbesitz an Dritte existieren, um die eigene Liquidität zu erhöhen.

Ferner empfehlen wir, sollten Verträge bereits abgeschlossen worden sein, diese im Zweifel auf Rechtswirksamkeit überprüfen zu lassen.

Soweit tatsächlich letztendlich 14 – 20 % des Verkehrswertes eines Einfamilienhauses (neben einer Nutzungsentschädigung) zu bezahlen sind, handelt es sich dabei nicht mehr um Kleinigkeiten, sondern nicht selten sechsstellige Beträge, die man sich oder seinen Erben ggf. sparen sollte. Vor allen Dingen, wenn nach Verkauf sämtliche Kosten für Instandhaltung und Mordernisierung beim Verkäufer der nun als Miteigentümer zu 1/2 zu Wohnzwecken nutzt ein Gutes Geschäft. GGf. aber nur für den Teilkäufer?

Übermitteln Sie uns gerne Ihre Vertragsunterlagen per Scan an die:   

Im Rahmen einer kostenfreien Ersteinschätzung können wir ggf. Hinweise erteilen, was Betroffene, die mit Ihrer Entscheidung zum Verkauf Teileigentum nicht (mehr) zufrieden sind, im Einzelfall machen können.

Beitte beachten Sie, dass die kostenfreie Ersteinschätzung nur Online (also via Mail) erfolgt und kein rechtsverbindliches Mandatsverhältnis zu unserer Kanzlei begründet. Eingehende Anfragen bearbeiten wir je nach Arbeitsauslastung langsamer oder schneller.

Wenn Sie eine zeitlich schneller Beantwortung oder eine persönliche oder telefonische Erstberatung (gerne auch als Video-Call) wünschen: Die Kosten hierfür betragen 249,90 €.